État des lieux d’entrée et de sortie au Québec : le guide du propriétaire en 2026

Un état des lieux Québec bien fait, c’est la meilleure protection d’un propriétaire ou d’un gestionnaire quand un logement change de locataire. Pas de formulaire TAL obligatoire, mais une preuve solide : photos datées, constat écrit, signatures. Voici le guide pratique pour Québec et Lévis en 2026.

Pourquoi l’état des lieux compte autant au Québec

Contrairement à d’autres provinces, le dépôt de garantie est interdit au Québec. Vous ne pouvez pas retenir une somme « au cas où ». Si des dommages dépassent l’usure normale, il faut prouver le delta entre l’entrée et la sortie — souvent devant le Tribunal administratif du logement (TAL).

Le Code civil du Québec (art. 1890) prévoit que le locataire doit remettre le logement dans l’état où il l’a reçu, sauf vétusté, usure normale ou force majeure. En l’absence de constat, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état. Autrement dit : sans dossier d’entrée, vous partez déjà en défaveur.

État des lieux d’entrée : la checklist propriétaire

Idéalement, faites le constat le jour de la remise des clés, ou dans les tout premiers jours de prise de possession. Invitez le locataire (ou son représentant) et travaillez pièce par pièce.

Ce qu’il faut couvrir

• Identité des parties, adresse complète du logement, date et heure
• Nombre et type de clés / fobs / télécommandes remis
• Relevés utiles (Hydro-Québec, eau chaude si applicable)
• État des murs, plafonds, planchers, fenêtres, portes, serrures
• Cuisine : comptoirs, armoires, électroménagers, évier, hotte
• Salles de bain : baignoire/douche, jointure, ventilation, robinetterie
• Chauffage, prises, interrupteurs, détecteurs de fumée/CO
• Balcon, rangement, stationnement si inclus au bail

Photos et datation

Prenez des photos claires, en lumière du jour si possible, avec un appareil dont la date/heure est exacte. Photographiez chaque pièce en plan large, puis les défauts en gros plan. Envoyez une copie du constat + photos au locataire par courriel le jour même : cela crée une trace datée indépendante.

Faites signer le document par les deux parties. Si le locataire refuse de signer, notez-le par écrit et conservez quand même photos et constat unilatéral — mieux que rien, surtout si vous avez avisé par écrit.

Pendant le bail : garder le dossier à jour

L’état des lieux n’est pas un exercice « une fois et oublié ». Documentez aussi :

• Les réparations majeures que vous faites (facture + photos avant/après)
• Les signalements du locataire (courriels, tickets)
• Les inspections périodiques légitimes, avec avis conforme

Une bonne sélection de locataires réduit déjà les mauvaises surprises. L’état des lieux, lui, protège la suite : entretien, fin de bail et éventuel recours.

État des lieux de sortie : comparer, pas improviser

Planifiez la visite de sortie avant que le locataire quitte définitivement — idéalement le jour de la remise des clés. Utilisez le même modèle que l’entrée et comparez point par point.

Usure normale vs dommages

• Usure normale : peinture légèrement ternie, micro-rayures au plancher, joints de douche vieillis sans négligence
• Dommages potentiels : trous importants, bris d’électroménager, moisissure liée à un mauvais usage, clés manquantes, cigarettes sur les planchers

Photographiez uniquement ce qui a changé de façon significative. Chiffrez les réparations avec des soumissions ou factures réalistes — le TAL regarde la crédibilité du dossier, pas les estimations gonflées.

Remise des clés locataire Québec

Exigez un accusé écrit de la remise des clés (nombre, types). Sans clés, changez les cylindres rapidement et documentez le coût. Ne laissez pas traîner la sortie « jusqu’à ce que le prochain locataire arrive » : plus le délai est long, plus la preuve s’affaiblit.

Ce qui est utile devant le TAL

Un bon dossier d’état des lieux locatif Québec contient généralement :

1. Constats d’entrée et de sortie signés (ou avis de refus de signature)
2. Albums photo datés, organisés par pièce
3. Bail et inventaire des inclusions
4. Courriels d’envoi des constats au locataire
5. Preuves de coûts (soumissions, factures, temps de main-d’œuvre raisonnable)

Si vous devez aussi gérer un non-paiement de loyer, séparez bien les demandes : loyers impayés d’un côté, dommages de l’autre. Le TAL traite mieux les dossiers clairs et chronologiques.

Erreurs fréquentes à éviter

• Se fier uniquement à « le logement était nickel » sans preuve
• Photos floues, sans date, ou prises seulement à la sortie
• Confondre usure normale et dommages pour « récupérer » des coûts
• Exiger un dépôt de garantie ou une « caution » — illégal au Québec
• Attendre des semaines après le départ pour constater l’état
• Oublier de noter les clés et accessoires remis

Pour le loyer lui-même, un bon point de départ reste aussi de fixer le loyer au marché dès l’entrée du premier locataire : moins de friction, moins de contentieux plus tard.

Modèle simple à réutiliser (Québec–Lévis)

Gardez un modèle unique pour tout votre parc. Structure minimale :

• En-tête (parties, adresse, date)
• Tableau pièce / élément / état / commentaires
• Section clés et compteurs
• Annexe photos (numérotées)
• Signatures + case « refus de signer »

Numérisez tout dans le dossier locataire le jour même. Chez Pro-Actif Gestion Immobilière, c’est une étape standard de la gestion locative : entrée, suivi et sortie documentés, pour protéger la valeur de l’immeuble.

Conclusion

L’état des lieux n’est pas une paperasse optionnelle : c’est votre filet de sécurité dans un régime où le dépôt est interdit. Faites-le à l’entrée, mettez à jour pendant le bail, comparez à la sortie — avec photos datées et signatures. C’est simple, répétitif, et extrêmement efficace devant le TAL.