Vous vouliez agrandir ou subdiviser un logement à Québec ? Ce que le moratoire de 2027 change pour vos projets

Un moratoire qui bloque des projets pourtant légaux

Si vous aviez un projet de rénovation majeure — subdiviser un grand logement en deux unités, l'agrandir substantiellement, ou changer son affectation — vous avez peut-être découvert que ce projet est actuellement impossible à réaliser en évinçant un locataire. Voici ce qu'il faut comprendre, et surtout, ce que vous pouvez encore faire en attendant.

Ce que dit le moratoire, exactement

Depuis le 6 juin 2024, la Loi limitant le droit d'éviction des locateurs et renforcant la protection des locataires aînés (issue du projet de loi 65) suspend l'article 1959 du Code civil du Québec, qui permettait normalement à un propriétaire d'évincer un locataire pour subdiviser, agrandir substantiellement ou changer l'affectation d'un logement. Ce moratoire est en vigueur jusqu'au 6 juin 2027, et pourrait se terminer plus tôt seulement si le taux d'inoccupation provincial de la SCHL atteint 3 % — un seuil non atteint depuis 2017, donc peu probable à court terme malgré le rééquilibrage récent du marché.

Concrètement : ce droit n'a pas été aboli, il est simplement gelé temporairement. Il redeviendra accessible en 2027, sauf prolongation législative.

Ce qui reste permis malgré le moratoire

C'est le point le plus important à comprendre, et souvent mal compris : le moratoire est ciblé, pas général. Restent entièrement permis :

• La reprise de logement pour vous-même ou un proche (conjoint, enfant, parent) — un droit distinct, non touché par le moratoire. Voir notre guide sur la reprise de logement à Québec.
• Les rénovations avec le locataire qui demeure en place, tant que ça n'implique pas une éviction pour subdivision, agrandissement ou changement d'affectation.
• L'éviction pour démolition, qui suit ses propres règles distinctes du moratoire (sous réserve des permis municipaux requis).
• Les projets sur un logement qui se libère volontairement — rien n'empêche de procéder à la subdivision ou l'agrandissement une fois qu'un locataire quitte de son propre chef.

Exception : les avis déjà en cours avant mai 2024

Si vous aviez transmis un avis d'éviction avant le 22 mai 2024, ou que le locataire avait confirmé son intention de s'y conformer avant le 6 juin 2024, votre dossier n'est pas touché par le moratoire. Pour tout nouveau projet, cette porte est fermée jusqu'en 2027.

Trois stratégies pour avancer malgré le moratoire

1. Planifier maintenant, exécuter en 2027. Les plans, devis et permis municipaux peuvent tous être préparés dès aujourd'hui pour que le projet soit prêt à démarrer dès la levee du moratoire.

2. Attendre un roulement naturel. Si un logement cible se libère par départ volontaire du locataire, rien n'empêche de procéder immédiatement — c'est souvent la voie la plus rapide.

3. Réorienter vers des travaux compatibles. Des rénovations qui améliorent la valeur sans exiger l'éviction (mise à niveau électrique, isolation, cuisine, salle de bain) restent tout à fait possibles avec le locataire en place, avec préavis approprié.

Les conséquences d'une tentative d'éviction pendant le moratoire

Évincer un locataire en contravention du moratoire expose le propriétaire à une demande au TAL pour l'indemnité prévue au Code civil, des dommages-intérêts pour le préjudice subi, et potentiellement des dommages punitifs. Depuis la Loi 31, c'est au propriétaire de prouver sa bonne foi en cas de contestation — un fardeau qui rend toute tentative de contourner le moratoire particulièrement risquée.

Naviguer ces règles pour planifier correctement vos projets de rénovation fait partie de ce qu'on évalue avec nos clients propriétaires — voir notre page gestion locative pour en savoir plus.

Dans le contexte du marché actuel

Avec le taux d'inoccupation qui remonte vers 2,4 % à Québec en 2026, certains se demandent si le moratoire pourrait être levé plus tôt que prévu. Le seuil légal de 3 % reste toutefois calculé à l'échelle provinciale, pas régionale — une remontée locale à Québec n'a donc pas d'effet direct sur la date de fin du moratoire.

En résumé

Le moratoire sur les évictions pour subdivision, agrandissement et changement d'affectation reste en vigueur jusqu'au 6 juin 2027 partout au Québec. Ce n'est pas la fin de vos projets — c'est un délai. En attendant, la reprise de logement, les rénovations sans éviction et la planification en amont restent des options entièrement légales pour avancer.

Vous avez un projet de rénovation ou d'agrandissement en tête pour un immeuble à Québec ? Parlez-nous de votre situation — on peut vous aider à planifier la meilleure stratégie en attendant 2027.