Clauses interdites dans un bail au Québec : ce qu’un propriétaire ne peut pas exiger en 2026

Vous préparez un nouveau bail à Québec ou à Lévis et vous voulez « blinder » votre logement : pénalités en cas de retard, interdiction d’avoir un enfant de plus, locataire responsable de tout bris, entrée libre pour inspecter. Mauvaise nouvelle : plusieurs de ces clauses sont sans effet au Québec, même si le locataire les a signées.

Ce guide passe en revue les clauses interdites dans un bail au Québec en 2026, côté propriétaire, à partir des articles 1893, 1900 et 1901 du Code civil du Québec. Le dépôt de garantie (art. 1904) a déjà son propre guide : voyez notre article sur le dépôt de garantie interdit au Québec.

Clause sans effet ou clause abusive : la différence

Le Code civil prévoit deux mécanismes distincts :

• Clause sans effet (art. 1893 et 1900 C.c.Q.) - La clause ne produit tout simplement aucun effet. Le propriétaire ne peut pas l’invoquer, peu importe la signature du locataire.
• Clause abusive (art. 1901 C.c.Q.) - La clause est nulle, ou l’obligation qui en découle est réduite par le Tribunal administratif du logement (TAL), selon les circonstances.

Dans les deux cas, le reste du bail continue de s’appliquer. Le risque pour le propriétaire n’est donc pas d’annuler le bail, mais de bâtir sa gestion sur une protection qui tombera au premier litige.

Art. 1893 : on ne déroge pas aux règles du bail de logement

L’article 1893 rend sans effet toute clause d’un bail de logement qui déroge aux règles de la section sur le bail de logement, ainsi qu’à plusieurs articles du régime général du louage (notamment la jouissance paisible, la cession et la sous-location, les réparations urgentes et le paiement du loyer avant jugement). Exemples fréquents de clauses qui tombent :

• « Le locataire renonce à son droit au maintien dans les lieux. »
• « Aucune cession de bail ni sous-location n’est permise. » Le propriétaire ne peut refuser qu’avec un motif sérieux (art. 1871) - voir notre guide sur la cession de bail à Québec.
• « Le propriétaire peut entrer en tout temps pour inspecter. » Sauf urgence, un préavis de 24 heures est requis (art. 1931), avec des plages horaires encadrées.
• « Le locataire reconnaît que le logement est en bon état d’habitabilité. » Cette stipulation est expressément sans effet (art. 1910).
• « Le loyer total de l’année devient exigible au premier retard. » Sans effet (art. 1905).
• « Le loyer sera ajusté le 1^er janvier » dans un bail de 12 mois ou moins. Sans effet (art. 1906).
• « Le locataire renonce à toute indemnité en cas de reprise de logement. » Les règles de reprise sont d’ordre public - voir notre guide sur la reprise de logement.

Art. 1900 : responsabilité, occupants et fournisseurs

L’article 1900 vise trois types de clauses précises.

1. Limiter la responsabilité du propriétaire ou rendre le locataire responsable sans faute

Est sans effet la clause qui limite ou exclut la responsabilité du locateur, ou qui rend le locataire responsable d’un préjudice causé sans sa faute. Exemples :

• « Le propriétaire n’est pas responsable des dégâts d’eau, quelle qu’en soit la cause. »
• « Le locataire paie tout bris dans le logement, peu importe la cause. »
• « Le locataire est responsable de tout incendie. » Or, en matière d’incendie, le locataire n’est tenu que s’il est prouvé que le feu est dû à sa faute ou à celle des personnes qu’il a laissées entrer (art. 1862).

Ce que vous pouvez faire : documenter l’état du logement et réclamer les dommages réellement causés par le locataire, au-delà de l’usure normale. Un bon état des lieux d’entrée et de sortie est votre meilleure preuve.

2. Le nombre d’occupants

Est aussi sans effet la clause qui modifie les droits du locataire en raison de l’augmentation du nombre d’occupants, à moins que les dimensions du logement ne le justifient. Exemples :

• « Loyer augmenté de 50 $ par occupant additionnel. »
• « Le bail est résilié si un enfant s’ajoute au ménage. »

À noter : refuser un bail ou imposer des conditions plus onéreuses parce qu’une personne est enceinte ou a des enfants est interdit, sauf si les dimensions du logement le justifient (art. 1899). Le Code prévoit tout de même que le nombre d’occupants doit permettre à chacun de vivre dans des conditions normales de confort et de salubrité (art. 1920) : c’est ce critère, et non une règle arbitraire, qui peut fonder une intervention.

3. Imposer des fournisseurs

La clause qui limite le droit du locataire d’acheter des biens ou d’obtenir des services des personnes de son choix est sans effet. Exemples : obliger le locataire à faire affaire avec un déménageur, un câblodistributeur ou un courtier désigné par le propriétaire.

Art. 1901 : pénalités et obligations déraisonnables

Est abusive la clause qui prévoit une peine dont le montant dépasse le préjudice réellement subi par le propriétaire, ou qui impose au locataire une obligation déraisonnable compte tenu des circonstances. Le TAL peut annuler la clause ou réduire l’obligation. Clauses à risque :

• Frais de retard fixes élevés (par exemple 25 $ par jour de retard), sans lien avec un préjudice réel.
• Pénalité forfaitaire de deux ou trois mois de loyer en cas de départ avant la fin du bail, alors que le préjudice réel dépend du temps nécessaire pour relouer.
• Frais de chèque sans provision sans rapport avec les frais bancaires réellement payés.
• Obligation de faire laver les tapis ou repeindre par un professionnel chaque année, peu importe l’état.

Plutôt qu’une pénalité, réclamez au TAL les sommes réellement dues : loyer impayé, intérêts, dommages prouvés. Le propriétaire doit aussi minimiser ses pertes, par exemple en relouant rapidement à un loyer fixé au marché.

Les clauses permises, à rédiger avec soin

Toutes les restrictions ne sont pas interdites. Certaines clauses sont généralement valides si elles sont claires et intégrées au bail ou au règlement de l’immeuble remis avant la signature (art. 1894) :

• Interdiction des animaux ou limite du nombre ou du type d’animaux. Le TAL a toutefois jugé une telle clause déraisonnable dans des cas particuliers, par exemple lorsqu’un animal a une utilité thérapeutique démontrée.
• Interdiction de fumer dans le logement et les aires communes.
• Obligation de détenir une assurance responsabilité civile.
• Règles d’usage des aires communes, du stationnement ou du rangement.

Le bail et le règlement doivent être rédigés en français, sauf volonté expresse des parties (art. 1897), et le bail doit être fait sur le formulaire obligatoire du TAL (art. 1895).

Erreurs coûteuses

1. Copier un modèle de bail trouvé en ligne, conçu pour une autre province ou un autre pays
2. Croire qu’une clause signée est automatiquement valide
3. Remplacer une réclamation documentée par une pénalité forfaitaire
4. Limiter le nombre d’occupants sans lien avec la taille du logement
5. Remettre le règlement de l’immeuble après la signature
6. Négliger l’état des lieux, puis invoquer une clause de responsabilité « totale »

Quand confier à un gestionnaire

Un bail bien rédigé évite la majorité des litiges : des règles claires, des clauses défendables et des preuves documentées dès l’entrée du locataire. Si vous gérez plusieurs portes, la révision de vos baux et règlements d’immeuble vaut souvent l’investissement.

Chez Pro-Actif Gestion Immobilière, nous rédigeons les baux, remettons les règlements à temps, documentons l’état des logements et défendons les dossiers au TAL - via notre service de gestion locative à Québec et Lévis.

FAQ

Une clause interdite annule-t-elle tout le bail ?

Non. Seule la clause visée est sans effet ou réduite. Le reste du bail demeure valide.

Le locataire a signé : la clause est-elle quand même valide ?

Pas nécessairement. Les clauses visées par les articles 1893 et 1900 sont sans effet malgré la signature, et le TAL peut annuler ou réduire une clause abusive (art. 1901).

Puis-je exiger des frais de retard ?

Une pénalité qui dépasse le préjudice réel est abusive. Le propriétaire peut réclamer le loyer dû, les intérêts et les frais justifiés. En cas de retard important, voyez nos recours pour non-paiement de loyer.

Puis-je interdire les animaux ?

En général oui, si l’interdiction figure au bail ou au règlement remis avant la signature. Des exceptions existent selon les circonstances.

Puis-je demander un dépôt pour me protéger ?

Non. Lisez notre guide sur le dépôt de garantie interdit pour les alternatives légales.

Conclusion

Les clauses interdites dans un bail au Québec ne protègent pas le propriétaire : elles tombent devant le TAL. Misez sur des clauses conformes aux articles 1893, 1900 et 1901 du C.c.Q., un règlement d’immeuble remis à temps et des preuves solides.

Vous voulez faire réviser vos baux à Québec ou Lévis ? Contactez Pro-Actif Gestion Immobilière.