Sous-location au Québec : le propriétaire peut-il refuser?

Votre locataire part travailler six mois à Montréal, faire un stage à l’étranger ou passer l’hiver ailleurs, et il vous annonce qu’il veut sous-louer son logement. Avez-vous le droit de dire non? Au Québec, la réponse courte est : oui, mais seulement pour un motif sérieux, par écrit, et dans un délai précis. Un refus mal fait peut même valoir une acceptation.

Ce guide résume les règles de la sous-location au Québec en 2026, côté propriétaire : quand vous pouvez refuser, le délai de 15 jours, les frais que vous pouvez réclamer et les erreurs qui coûtent cher.

Sous-location ou cession de bail : ne pas confondre

Avant de répondre, vérifiez de quelle demande il s’agit. Les deux se ressemblent, mais leurs effets sont très différents :

• Sous-location : le locataire reste votre locataire. Il loue temporairement tout ou une partie du logement à une autre personne, et il demeure pleinement responsable du bail (loyer, dommages, règlements).
• Cession de bail : le locataire transfère son bail à quelqu’un d’autre et sort du portrait. Le nouveau locataire prend sa place.

Depuis la Loi 31 (février 2024), le propriétaire peut refuser une cession pour un autre motif qu’un motif sérieux, ce qui met alors fin au bail. Cette option n’existe pas pour la sous-location : les anciennes règles s’appliquent toujours. Pour la cession, consultez notre guide Cession de bail à Québec : comment un propriétaire peut refuser (Loi 31).

Ce que le locataire doit vous transmettre

Selon l’article 1870 du Code civil du Québec (C.c.Q.), le locataire peut sous-louer avec votre consentement. Il doit vous aviser de son intention et vous indiquer le nom et l’adresse de la personne à qui il entend sous-louer. Le Tribunal administratif du logement (TAL) propose un modèle d’avis de sous-location à cette fin.

Le nom et l’adresse sont les seuls renseignements obligatoires. Le locataire peut vous en donner d’autres (références, preuve de revenus, autorisation d’enquête de crédit), à condition que le candidat y ait consenti. En pratique, demandez-les poliment : sans information, il est difficile d’évaluer la personne, et votre délai court quand même.

Le délai de 15 jours : l’erreur la plus fréquente

L’article 1871 C.c.Q. est clair : si vous refusez, vous devez indiquer au locataire les motifs de votre refus dans les 15 jours suivant la réception de l’avis. Si vous ne répondez pas dans ce délai, vous êtes réputé avoir consenti à la sous-location.

Concrètement :

• Notez la date de réception de l’avis dès qu’il arrive (courriel, lettre, remise en main propre).
• Répondez par écrit, en nommant vos motifs. Un « non » verbal ou un refus sans raison ne vous protège pas.
• Gardez une preuve de l’envoi et de la date de votre réponse.

Quels motifs sont « sérieux »?

Le propriétaire ne peut refuser la sous-location sans un motif sérieux (art. 1871 C.c.Q.). Selon le TAL et Juridiqc, les motifs généralement reconnus visent la personne proposée :

• Incapacité de payer le loyer : revenus insuffisants ou instables par rapport au loyer.
• Mauvais historique de locataire : retards de paiement chez un ancien propriétaire, dossier au TAL, comportement problématique.
• D’autres motifs peuvent être retenus selon les circonstances, mais ils doivent toujours être liés au candidat et appuyés par des faits.

À l’inverse, refuser simplement parce que vous préférez ne pas avoir de sous-location dans votre immeuble, ou pour une raison discriminatoire, ne tient pas. Une clause du bail qui interdit toute sous-location n’a pas d’effet non plus : voyez notre article sur les clauses interdites dans un bail au Québec.

Pour évaluer un candidat de façon cohérente, appliquez les mêmes critères qu’à un nouveau locataire. Notre grille de qualification des locataires peut vous servir de base.

Les frais que vous pouvez réclamer

Si vous acceptez, vous ne pouvez exiger que le remboursement des dépenses raisonnables résultant de la sous-location (art. 1872 C.c.Q.), par exemple les frais d’une enquête de crédit. Pas de « frais d’administration » forfaitaires, pas de hausse de loyer, pas de dépôt.

De son côté, le locataire ne peut pas faire de profit : il ne peut exiger du sous-locataire un montant supérieur au loyer qu’il vous verse, sauf le coût des services offerts et des frais raisonnables pour l’usage de ses meubles.

Après l’acceptation : qui est responsable de quoi?

• Le locataire reste responsable de toutes les obligations du bail envers vous, y compris le loyer.
• Si vous poursuivez le locataire, le sous-locataire n’est tenu envers vous que jusqu’à concurrence du loyer de sa sous-location.
• Si le sous-locataire cause un préjudice sérieux à vous ou aux autres occupants, vous pouvez demander au TAL la résiliation de la sous-location.
• Vous devez toujours respecter les règles d’accès au logement avec l’occupant en place : voyez notre guide sur le préavis de 24 h et l’accès au logement.

Et si le locataire conteste votre refus?

Le locataire qui juge vos motifs non sérieux peut s’adresser au TAL. Si le Tribunal conclut que le refus était injustifié, il peut déclarer la sous-location valide et, s’il y a eu préjudice, vous condamner à des dommages-intérêts. D’où l’importance d’un refus écrit, motivé et documenté (enquête de crédit, références, échanges). Pour d’autres situations courantes devant le Tribunal, consultez Le TAL en 22 questions.

Cas particulier : la sous-location de type Airbnb

Une demande de sous-location pour quelques nuits à des touristes n’est pas une sous-location ordinaire : elle touche aussi les règles d’hébergement touristique. Notre article sur la location courte durée à Québec fait le point.

Checklist du propriétaire

1. Confirmez qu’il s’agit d’une sous-location et non d’une cession.
2. Notez la date de réception de l’avis et calculez l’échéance de 15 jours.
3. Demandez, avec le consentement du candidat, les renseignements utiles (crédit, références, revenus).
4. Décidez sur des faits liés au candidat, jamais sur une préférence générale.
5. Répondez par écrit, avec vos motifs, avant l’échéance, et gardez une preuve.
6. En cas d’acceptation, ne réclamez que les dépenses raisonnables.

Une demande de sous-location qui arrive en pleine semaine chargée, c’est exactement le genre de délai qui se rate. Chez Pro-Actif, nos services de gestion locative prennent en charge ces avis, les vérifications du candidat et les réponses écrites dans les délais, pour que vos décisions soient solides devant le TAL.

Sources : Code civil du Québec, art. 1870 à 1872; Tribunal administratif du logement, « Contrat de cession de bail et avis de sous-location »; Juridiqc, « Comment sous-louer son logement? ». Cet article est informatif et ne remplace pas un avis juridique.